등기부등본에 집주인이 여러 명으로 표시돼 있다면 계약서에 누구를 임대인으로 적고 누구의 서명을 받아야 할지 확인해야 합니다. 공동명의자 한 명과 계약했다고 해서 언제나 무효인 것은 아니지만, 그 사람이 임대차계약을 체결할 권한이 있는지 살피는 것이 중요합니다.
공동명의 부동산의 임대차는 어떻게 결정할까?
민법상 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정합니다. 따라서 일반적인 주거용 임대차는 통상 관리행위로 보며, 공동명의자 모두의 서명이 반드시 필요한 것은 아닙니다. 다만 사람 수가 아니라 지분 비율이 기준입니다. 지분이 절반씩인 두 사람이 공동소유한 집이라면 한 사람만으로 과반수 동의가 성립하지 않으므로, 다른 소유자의 동의나 적법한 대리권이 있는지 확인해야 합니다. 임대차의 기간·조건 등 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
계약 전 확인할 서류
등기부등본으로 소유자와 지분을 확인하고, 계약서에는 소유자 전원의 이름을 임대인으로 기재하는 편이 안전합니다. 한 사람이 대신 서명한다면 다른 공동명의자의 위임장과 인감증명서 등 권한을 확인할 자료를 요청하세요. 위임 범위에 계약 체결뿐 아니라 보증금 수령 권한도 포함되는지 살펴야 합니다. 보증금은 계약서에 정한 권한 있는 사람의 계좌로 지급하고, 이체 내역과 동의·위임 서류를 보관하세요.
자주 묻는 질문
지분이 가장 큰 집주인 한 명과 계약하면 충분한가요?
그 사람의 지분이 과반수라면 관리행위에 관한 결정 요건을 충족할 수 있습니다. 그래도 지분과 계약 조건을 확인하고, 분쟁 예방을 위해 다른 소유자의 동의 여부도 서면으로 남기는 것이 좋습니다.
다른 공동명의자가 계약 뒤 동의를 부인하면 어떻게 하나요?
계약 당시 받은 위임장·동의서, 문자나 이메일, 보증금 이체 내역을 보관하세요. 대리권이나 동의가 불분명하면 계약 효력과 보증금 반환 책임에 다툼이 생길 수 있어, 계약 전에 권한을 확인하는 것이 중요합니다.