등기부에 근저당권이 있다고 해서 전세 계약이 곧바로 위험하거나 불가능한 것은 아닙니다. 다만 집이 경매로 넘어가면 근저당권 설정 시점과 보증금 규모에 따라 보증금을 돌려받지 못할 수 있어, 계약 전 권리관계를 확인해야 합니다.
근저당권의 설정일과 채권최고액을 확인하세요
등기사항증명서에서 근저당권자, 설정일, 채권최고액을 살펴보세요. 채권최고액은 실제 대출 잔액과 다를 수 있으므로 등기부만으로 집의 부담을 단정하기는 어렵습니다. 선순위 담보권이 있으면 경매대금에서 그 권리가 먼저 배당될 수 있습니다. 보증금과 선순위 채권을 함께 고려해도 회수 가능성이 불확실하다면 계약을 서두르지 않는 편이 안전합니다.
계약 직전과 잔금일에도 다시 확인하세요
계약 전에 확인했더라도 계약 후 잔금일까지 새로운 담보권이나 압류가 설정될 수 있습니다. 잔금을 보내기 직전에 등기사항증명서를 다시 발급해 변동을 살펴보세요. 잔금을 치른 뒤에는 주택을 인도받고 전입신고를 해야 대항력이 생기며, 효력은 요건을 갖춘 다음 날 발생합니다. 확정일자도 받아야 경매 등에서 우선변제권을 갖출 수 있습니다. 다만 순위와 배당액은 다른 권리관계에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
근저당권을 말소한다는 특약만 믿어도 되나요?
특약만으로 등기부상 근저당권이 없어지는 것은 아닙니다. 말소가 이행됐는지 잔금 지급 전에 등기사항증명서로 확인하고, 이행되지 않았다면 잔금 지급을 보류할 수 있는지 계약 내용을 살펴보세요.
등기부에 근저당이 없으면 보증금은 안전한가요?
그렇다고 단정할 수 없습니다. 세금 체납 등 등기부에 나타나지 않는 권리나 다른 위험이 있을 수 있고, 계약 뒤 권리 변동도 가능합니다. 최신 등기부와 임대인의 설명을 함께 확인하세요.