부동산 계약 후 마음이 바뀌어 계약금을 포기하면 계약을 끝낼 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 계약금 해제는 상대방이 계약 이행에 착수했는지, 계약서에 어떤 약정이 있는지에 따라 달라집니다. 매매와 임대차 모두 계약서 문구를 먼저 확인해야 합니다.
상대방이 이행에 착수하기 전까지
민법 제565조에 따르면 당사자 사이에 다른 약정이 없다면, 계약금을 준 사람은 이를 포기하고 받은 사람은 배액을 돌려주는 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 한쪽이 계약 이행에 착수한 뒤에는 이 방식으로 해제하기 어렵습니다. 단순한 준비 행위인지 실제 이행 착수인지는 계약 내용과 구체적인 사정을 살펴 판단하므로, 계약금을 보냈다는 사실만으로 해제 가능 여부가 정해지는 것은 아닙니다.
계약서의 해제·위약금 조항 확인
계약서에 별도의 해제 조건이나 위약금 약정이 있다면 법률상 기본 규칙과 다르게 적용될 수 있습니다. 특히 계약금이 해약금인지, 계약 위반 때 지급하는 위약금인지 문구를 구별해 읽어야 합니다. 상대방이 이미 이행에 착수했거나 계약서에 별도 조항이 있다면 일방적으로 계약금을 포기하거나 배액을 보내기 전에 해제 통지의 근거와 효과를 확인하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
계약금 일부만 보냈어도 해제할 수 있나요?
지급액만으로 해제 가능 여부나 부담액을 단정하기 어렵습니다. 계약서에 정한 계약금 총액과 실제 지급액, 당사자 약정 및 상대방의 이행 착수 여부를 함께 확인해야 합니다.
상대방이 배액을 돌려주면 해제가 확정되나요?
배액 반환만으로 항상 해제가 인정되는 것은 아닙니다. 상대방의 이행 착수 여부와 계약서의 별도 약정에 따라 다툼이 생길 수 있으므로, 반환 전후의 통지 내용과 시점을 기록해 두세요.