주택 임대차에서 전입신고와 확정일자는 보증금 보호의 출발점입니다. 계약서에 확정일자만 받아 두거나 전입신고만 해서는 경매 등에서 보증금을 우선 변제받는 요건을 갖추지 못할 수 있습니다. 이사와 잔금 지급을 앞두고 각각의 효력 발생 시점을 확인해야 합니다.
대항력은 실제 입주와 전입신고로
주택을 인도받아 실제로 입주하고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 다만 효력은 요건을 갖춘 당일이 아니라 그다음 날부터 발생합니다. 전입신고를 했더라도 실제로 집을 인도받지 않았다면 요건이 완성되지 않을 수 있으므로, 입주와 신고 시점을 함께 관리해야 합니다.
우선변제권에는 확정일자도 필요
경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자도 갖춰야 합니다. 확정일자는 계약서를 지참해 주민센터 등에서 받을 수 있으며, 입주 전에도 받을 수 있습니다. 다만 확정일자만 먼저 받아 두었다고 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 등기부등본을 확인해 선순위 근저당권 등 기존 권리가 있는지도 살펴보고, 잔금 지급일에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 먼저 받고 나중에 입주해도 되나요?
가능합니다. 다만 확정일자만으로는 대항력이나 우선변제권이 완성되지 않으므로, 실제 입주와 전입신고도 챙겨야 합니다.
전입신고를 한 당일부터 대항력이 있나요?
아닙니다. 주택 인도와 주민등록 요건을 갖춘 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 잔금일에 새로운 담보권이 설정되는 경우 등 권리관계를 함께 확인하세요.