전세 재계약 때 보증금을 올렸다면 기존 계약서의 확정일자만으로 증액분까지 보호된다고 여기기 쉽습니다. 하지만 보증금이 늘어난 부분은 기존 보증금과 우선변제 순위가 달라질 수 있어 별도로 확인해야 합니다.
증액분의 우선순위
기존 보증금은 종전 계약서의 확정일자를 기준으로 우선변제권 순위를 따집니다. 반면 증액분은 증액 합의가 담긴 계약서나 합의서에 새로 확정일자를 받아야 그 날짜를 기준으로 순위를 정할 수 있습니다. 기존 확정일자가 증액분에도 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 기존 확정일자와 새 확정일자 사이에 다른 담보권이나 압류 등이 설정됐다면, 증액분은 그 권리보다 후순위가 될 수 있습니다.
재계약 때 챙길 사항
증액 내용을 금액과 적용 시점이 드러나도록 서면으로 작성하고, 임대인과 임차인이 서명 또는 날인한 뒤 확정일자를 받으세요. 기존 계약서와 증액 합의서도 함께 보관하는 것이 좋습니다. 우선변제권을 갖추려면 주택의 인도와 주민등록 등 법정 요건도 확인해야 하므로, 보증금을 올렸다고 전입 상태를 임의로 끊지 않는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
증액분만 적은 합의서에도 확정일자를 받을 수 있나요?
증액 합의 내용과 당사자, 작성일이 분명하다면 합의서에 확정일자를 받을 수 있습니다. 기존 계약서와 함께 보관해 증액 합의의 근거를 남기세요.
재계약하며 보증금을 그대로 두면 새 확정일자가 필요한가요?
보증금이 늘지 않았다면 증액분에 대한 새 확정일자 문제는 생기지 않습니다. 다만 계약 내용이 바뀌었다면 변경 사항을 서면으로 남겨 두는 편이 좋습니다.